影響經濟的因素很多，但不容忽視的是人口結構改變造成的影響。台灣
的勞動人口比例在今年2014與明年2015年開始衰退，台灣的人口紅利即將消失；
而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這個影
響下，台灣的房貸風暴最快在今年就會發生。觀察日本、美國、西班牙等各國經驗
，一步入人口紅利消失的階段、國際資金就開始撤離、經濟進入長期低迷，
房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，2015年之前，
房市大跌3成是機率極高的現象；以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能
高達7成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大
調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1990年3月，日本六大城市
(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產達到不可思議的價格，
那是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。1990年秋季，東京房地產交易量
突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格
平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒
的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年
，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。
當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，
持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，
只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像
滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢
中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，
甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，
外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的
前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國
資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。
美國1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了布希時代
，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉
大幅上漲，到了2008年人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對
高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，
加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產
暴跌，近幾年內美國房地產雖然出現小規模反彈，但超過前波高點
只怕現況是沒辦法了。
至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，
這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往
下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023
年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口
衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，
人口快速減少。
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年
內就會陸續撤離，房市根本無法支撐。因為人口紅利才是真正吸引國際資金
來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，
不管利率高低，都不容易吸引國際資金進來投資，現有的國際資金也都將
陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。
台灣勞動人口趨勢變化圖 
現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，
來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的
威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會
預估可能提前到2014年、也就是人口長期負成長，在2023年開始
台灣的總人口數更將開始長期減少。因此，未來台灣房地產將至少
維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅
衰退的情況下，房價在未來2年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年
為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來
的長期房市空頭，因為台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這
一波由92年起漲、長達11年的房市多頭，這是台灣第一次面臨人口紅利
下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產只漲不跌
的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、
為自己手上持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機
的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的
經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。
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